สร้างบ้านรุกล้ำที่ดินของผู้อื่น ผลเป็นอย่างไร ??

สร้างบ้านรุกล้ำที่ดินของผู้อื่น ผลเป็นอย่างไร ??
ประเด็นดังกล่าว มีข้อพิจารณาดังนี้
ส่วนควบ ตามความแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หมายถึง ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีท้องถิ่น เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์ ไม่อาจแยกกันได้นอกจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์เปลี่ยนแปลงสภาพไป รวมถึงไม้ยืนต้นก็ยังเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่ด้วย อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่เป็นไม้ล้มลุก หรือธัญชาติที่สามารถเก็บเกี่ยวผลได้ในคราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปี หรือ ทรัพย์ที่ติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราว ไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดิน เนื่องจากโดยสภาพแห่งทรัพย์ที่ติดเพียงชั่วคราวแล้ว ย่อมแสดงให้เห็นได้ว่าการที่จะแยกออกจากกันได้ ไม่จำเป็นต้องทำลายหรือทำให้ทรัพย์บุบสลาย

ทำนองเดียวกันกับการสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอื่นในที่ดินของผู้อื่นโดยมีสิทธิ ไม่ว่าจะเป็นสิทธิตามสัญญา เช่น สัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคาร หรือสิทธิในที่ดินของผู้อื่นในลักษณะที่เป็นทรัพยสิทธิ เช่น สิทธิเหนือพื้นดิน โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นไม่ตกเป็นเป็นส่วนควบของที่ดินเช่นกัน เมื่อไม่ตกเป็นส่วนควบแล้ว ย่อมมีผลทำให้ผู้สร้างมีกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง ในทางกลับกัน หากสร้างโดยไม่มีสิทธิย่อมทำให้โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นตกเป็นส่วนควบของทรัพย์ เจ้าของที่ดินจึงเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่สร้างโดยไม่มีสิทธิ

ส่วนการสร้างโรงเรือน หรือส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือน รุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยไม่มีสิทธิเป็นบทยกเว้นของหลักส่วนควบดังที่ได้กล่าวมาข้างต้น เนื่องจากว่า หากผู้สร้างนั้นสร้างโดยสุจริต กล่าวคือ ไม่รู้ว่าเป็นที่ดินของผู้อื่นคิดว่าเป็นที่ดินของตัวเองโดยเข้าใจอย่างสุจริต ผู้สร้างก็เป็นเจ้าของในส่วนที่สร้างรุกล้ำ แต่ผู้สร้างต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินและมีสิทธิเรียกให้เจ้าของที่ดินจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมได้ ในกรณีดังกล่าวใช้บังคับเฉพาะการสร้างโรงเรือนหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนรุกล้ำในที่ดินของผู้อื่นเท่านั้น หากเป็นการสร้างสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น เช่น ไม้ยืนต้น ผู้ปลูกสร้างจะต้องรื้อถอนและทำให้ที่ดินกลับไปเป็นตามเดิมสถานเดียว ไม่มีสิทธิได้อ้างประโยชน์ตามข้อนี้

นอกจากนี้การสร้างโรงเรือนหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนรุกล้ำในที่ดินของผู้อื่นนั้น จะต้องเป็นการรุกล้ำในส่วนน้อย มิฉะนั้นจะกลายเป็นการสร้างโรงเรือน ใน ที่ดินของผู้อื่น อันจะมีผลทางกฎหมายต่างกันโดยสิ้นเชิง ในทางกลับกัน ถ้าสร้างโดยไม่สุจริต เช่น รู้แล้วว่าเป็นที่ดินของผู้อื่นแต่ก็ไม่สนใจใยดี ยังคงดำเนินการสร้างต่อไม่ กรณีนี้ เจ้าของที่ดินมีสิทธิเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไปโดยให้ทำที่ดินเป็นไปตามเดิม โดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย

ดังนั้น การสร้างบ้านรุกล้ำในที่ดินของผู้อื่นเป็นส่วนน้อย ผู้สร้างจะเป็นเจ้าของส่วนที่รุกล้ำ แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นจากการสร้างบ้านรุกล้ำให้อก่เจ้าของที่ดิน และมีสิทธิเรียกให้เจ้าของที่ดินไปจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมได้ แต่อย่างไรก็ตามหากสร้างรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริต ผู้สร้างจะต้องรื้อถอนส่วนที่รุกล้ำออกไปและทำให้ที่ดินกลับเป็นสภาพเดิม

ท่านที่สนใจสามารถศึกษาหลักกฎหมายและคำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้องได้ดังนี้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1312 บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิ เป็นภาระจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้ ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3680/2528 บุคคลที่สร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริตที่จะได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 จะต้องเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นและส่วนที่รุกล้ำนั้นจะต้องเป็นส่วนน้อย ส่วนที่อยู่ในที่ดินที่ตนมีสิทธิสร้างต้องเป็นส่วนใหญ่ มิฉะนั้นจะเรียกว่าสร้างโรงเรือนรุกล้ำไม่ได้ ตามฟ้องอ้างว่าโจทก์ปลูกสร้างโรงเรือนของผู้อื่นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของจำเลยที่ 1 และบรรยายฟ้องต่อไปว่าโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำนั้นเนื้อที่ประมาณ 12 ตารางวา ประมาณครึ่งหนึ่งของโรงเรือน แสดงว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำ ทั้งส่วนที่รุกล้ำนั้นมิใช่ส่วนน้อยอันจะเรียกว่ารุกล้ำตามมาตรา 1312 ดังนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312

คำพิพากษาฎีกาที่ 5521/2550 การที่จะถือว่าบุคคลหนึ่งปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของบุคคลอื่นโดยสุจริตหรือไม่สุจริตนั้น จะต้องดูในขณะที่ก่อสร้างว่าผู้ก่อสร้างรู้หรือไม่ว่าที่ดินตรงนั้นเป็นของคนอื่น ถ้ารู้ก็ถือว่าก่อสร้างโดยไม่สุจริต แต่ถ้าในขณะที่ก่อสร้างไม่รู้ว่าที่ดินตรงนั้นเป็นของบุคคลอื่นเข้าใจว่าเป็นที่ดินของตนเองจึงสร้างโรงเรือนลงไปครั้นมาภายหลังจึงรู้ความจริงก็ถือว่าเป็นการก่อสร้างรุกล้ำโดยสุจริต

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6593/2550 จำเลยปลูกสร้างบ้านในที่ดินของ ล. เจ้าของที่ดินโดยสุจริต บ้านดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย หลังจาก ล. ถึงแก่ความตายมีการแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวปรากฏว่า บ้านของจำเลยอยู่ในที่ดินที่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย แต่โครงหลังคาบ้านซึ่งติดอยู่กับบ้านเป็นส่วนหนึ่งของบ้านเข้าไปในที่ดินส่วนที่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ อันเป็นกรณีที่เทียบเคียงได้กับการปลูกโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตตามบทกฎหมายดังกล่าว ถือได้ว่า ป.พ.พ. มาตรา 1312 วรรคแรก เป็นบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง เมื่อกรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่คดีและไม่ปรากฏว่ามีจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่น จึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งดังกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 4 วรรคสอง เมื่อใช้มาตรา 1312 วรรคแรก ประกอบมาตรา 4 วรรคสอง มาปรับแก่คดีแล้ว ที่ดินของโจทก์ส่วนที่โครงหลังคาบ้านของจำเลยรุกล้ำเข้าไปจึงเป็นภาระจำยอมที่ต้องไปจดทะเบียนสิทธิดังกล่าวตามบทบังคับของมาตรา 1312 วรรคแรก