สิทธิอาศัย หมายถึง สิทธิที่จะอยู่ในโรงเรียนของบุคคลอื่นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า ลักษณะของสิทธิอาศัย จะต้อเป็นการอยู่ในโรงเรือนของผู้อื่นเพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อทำการค้า การทำธุรกิจ และต้องเป็นการอยู่อาศัยอยู่ในโรงเรือนเท่านั้นไม่ใช่การอาศัยอยู่ในที่ดิน
การได้มาซึ่งสิทธิอาศัยสิทธิอาศัยจะได้มาโดยทางนิติกรรมเท่านั้น กล่าวคือ โดยการตกลงระหว่างเจ้าของ โรงเรือนกับผู้ซึ่งจะได้สิทธิอาศัย และจะต้องไม่มีการให้ค่าตอบแทนแก่เจ้าของโรงเรือน ถ้ามีการให้ค่าตอบแทนจะมีลักษณะเป็นการเช่าทรัพย์จะไม่ใช่สิทธิอาศัย
ยกตัวอย่าง เช่นพี่สาวมีที่ดินพร้อมบ้านส่วนน้องชายไม่มีที่อยู่อาศัยเนื่องจากน้องชายชอบเที่ยวเตร่ ไปวันๆ ไม่ทำการทำงาน จึงไม่มีบ้านอยู่อาศัย พี่สาวสงสารจึงให้น้องชายอยู่อาศัยในบ้านของตนไปตลอดชีวิตโดยไม่ต้องเสียค่าเช่าแต่อย่างใด เป็นกรณีที่น้องชายได้มาซึ่งสิทธิอาศัยในโรงเรือนโดยทางนิติกรรม ซึ่งถ้าไม่ไปจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะไม่สมบูรณ์ (ทางกฎหมายเรียกว่าไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ)
ป.พ.พ. มาตรา 1402 บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือน บุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า
คำพิพากษาฎีกาที่ 1066 – 1067/2561 สิทธิอาศัยใช้ได้ แต่เรื่องอาศัยโรงเรือนเท่านั้น การทรงสิทธิเหนือพื้นที่ดินของผู้อื่นได้โดยไม่ต้องเสีย ค่าเช่าจึงไม่ใช่เรื่องอาศัย แต่เป็นการได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของผู้อื่นโดยได้รับอนุญาต จะนำเรื่อง การบอกกล่าวล่วงหน้าแก่ผู้อาศัยตาม ป.พ.พ. มาตรา 1403 วรรคสอง มาใช้แก่กรณีที่ดินหาไม่ได้ ประกอบกับ จำเลยโต้เถียงว่าที่ดินพิพาท ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยแล้ว แม้โจทก์จะบรรยายฟ้องว่าจำเลย อยู่ในที่ดิน พิพาทโดยโจทก์ให้อาศัย แต่เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลย อยู่ในที่ดินพิพาทอีกต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ ในที่ดินพิพาทจึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์แล้ว โจทก์จึงไม่จำต้อง บอก กล่าวล่วงหน้าแก่จำเลยก่อนฟ้องคดี โจทก์มีอำนาจฟ้อง